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估价知识 | 四大估价方法之成本法

时间:2019-09-23 10:08  作者:admin
一、成本法
理论依据:经济学中的生产费用价值论。
含义:求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧,然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
 
基本公式
评估价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+ 销售税费+开发利润)-建筑物折旧

二、成本法估价的步骤
 
三、成本法的适用对象
新开发的房地产
可以假设重新开发建设的现有房地产:整幢商场、写字楼、工业等;
正在开发建设的房地产:在建工程
没有经济收益或潜在经济收益:学校、医院、图书馆、体育场、公园、行政楼、军队营房等;
特殊需求的房地产:钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等;
房地产保险估价和损害赔偿估价。
四、成本法估价的关键点
n人防工程、回迁房、公租房不计土地价值及建筑物价值;
n有权属证明的地下建筑面积,经营性物业(商业、办公)地价为地上楼面地价的三分之一;非经营性物业(地下车库、仓库等)地价为国土部门的审定地价;
n开发成本应采用客观成本而非实际成本,客观成本是指假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费;
n开发利润指房地产开发商的利润,而不是建筑承包商的利润率。一般,住宅:20%—30% ;商业、办公:25%—40%;工业:15%—25%;Loft户型:40%—60%。
(责任编辑:福建壶兰价格评估)
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